Wat energielabel C betekent voor een huis uit 1932

“Wij moeten toch naar label C?” Die vraag kregen we in juni drie keer, elke keer van iemand met een huis uit de jaren dertig. En elke keer met dezelfde ondertoon: er komt een datum aan en die is dichtbij.

Er is geen datum. Voor woningen bestaat geen verplichting om een bepaald energielabel te halen. Die verplichting geldt sinds 1 januari 2023 voor kantoorpanden groter dan honderd vierkante meter. Dat nieuws is destijds zo breed uitgemeten dat het bij veel mensen op hun eigen huis is blijven plakken. Wie zijn woning niet isoleert, doet niets wat niet mag.

Wat dat label eigenlijk meet

Sinds 2021 wordt het label berekend volgens de NTA 8800. Wat daar uitkomt is niet uw verbruik, maar het berekende primaire fossiele energiegebruik van het gebouw, uitgedrukt in kilowattuur per vierkante meter per jaar. Het gaat dus over de schil en de installatie, niet over hoe lang u doucht. Een gezin van zes in een goed geïsoleerd huis krijgt een beter label dan een alleenstaande die de kachel nooit aanzet in een tochtig huis.

Bij een twee-onder-een-kapwoning uit 1932 komt daar meestal een E of een F uit. Dat komt bijna altijd door dezelfde vier dingen. De spouw zit er wel, maar is leeg. Beneden is ooit dubbel glas gezet, boven niet. De vloer ligt op een kruipruimte zonder isolatie. De cv-ketel is vaak het enige moderne onderdeel in huis en trekt het label net iets omhoog.

Het label wordt opgenomen door een gecertificeerd energieadviseur, die langskomt, meet en de bouwkundige details vastlegt. Dat kost tussen de € 250 en € 350 voor een eengezinswoning. Het label is daarna tien jaar geldig. Zelf iets invullen op internet kan sinds 2021 niet meer. Het komt in het register van de RVO te staan en daar kan iedereen het opzoeken, ook uw koper.

Bewijs, anders telt het niet

Dit is het stuk waar wij mensen het vaakst geld zien weggooien, en het staat in geen enkele folder.

De adviseur mag alleen meenemen wat hij ziet of wat u kunt aantonen. Ziet hij niet of er isolatie in de spouw zit, en heeft u geen factuur van de firma die het in 2009 heeft ingeblazen? Dan gaat hij uit van de standaardwaarde die bij het bouwjaar hoort. Dat is de slechtste aanname die er is. Uw huis is dan geïsoleerd, maar u ziet het niet terug in de letter.

Zoek dus voor de opname de bonnen op. Van de spouwisolatie, van de vloerisolatie, van het HR++ glas en van de cv-ketel, met het type erbij. Een offerte volstaat niet, het moet een factuur of een opleveringsbewijs zijn met een datum. Zijn ze weg, dan kan de installateur er meestal nog een uitdraaien; twee telefoontjes kunnen een heel labelstapje schelen.

Twee dingen leveren minder op dan mensen hopen. Een houtkachel doet niets voor het label. Zonnepanelen tellen wel mee, maar minder zwaar dan hun opbrengst op de meter doet vermoeden, omdat de berekening naar het gebouw kijkt en niet naar wat er op het dak bij is gezet.

En het label van uw buurman zegt niets over dat van u, ook al is het huis identiek gebouwd. Bij twee-onder-een-kappers uit de jaren dertig scheelt dat in de praktijk vaak twee stappen.

Het telt bij de overdracht en bij de bank

Bij de verkoop moet u een geldig label overhandigen. Dat is al jaren zo en de notaris vraagt er tegenwoordig standaard naar. Doet u het niet, dan kan de Inspectie Leefomgeving en Transport een boete opleggen die voor een particulier op een paar honderd euro ligt. Wij hebben dat in Deventer nog nooit zien gebeuren, en toch wil niemand die brief hebben.

Bij de hypotheek van uw koper telt het label sinds 2024 mee in de leennormen, en dat werkt anders dan de meeste mensen aannemen. Een woning met label E, F of G is de basis waar de tabel op is gebouwd. Daar gaat niets van af. Wat er gebeurt is dat een beter label er iets bij optelt: bij een C of D vijfduizend euro extra leenruimte, oplopend tot enkele tienduizenden bij de allerbeste labels. Voor de koper van uw huis uit 1932 komt dat op hetzelfde neer. Hij krijgt die opslag niet, en bij het nieuwbouwhuis in Colmschate waar hij dezelfde week naar kijkt krijgt hij hem wel. Daar zit het prijseffect: in zijn maximale hypotheek.

En overweegt u om de woning te verhuren in plaats van te verkopen, dan telt het label sinds juli 2024 mee in het woningwaarderingsstelsel, en dus in de huur die u mag vragen. Joost rekent die punten voor u uit, en liefst voordat u met een huurder in gesprek gaat. Bij een matig label valt de uitkomst vaak lager uit dan verhuurders hopen.

De rekensom, met drie offertes ernaast

Wij hebben dit een keer helemaal uitgezocht voor een klant in de Voorstad, met hem aan tafel en met drie offertes ernaast. Het ging om een twee-onder-een-kapwoning uit 1934, honderdzes vierkante meter, label F. Uw huis is anders, dus neem de getallen hieronder als orde van grootte en niet als offerte.

Spouwmuurisolatie, ongeveer negentig vierkante meter gevel: € 1.900. Begin daar. De verhouding tussen prijs en effect is nergens beter. Wel eerst laten kijken of de spouw breed genoeg en schoon is; bij een aantal vooroorlogse huizen hier zit er puin in.

Bodemisolatie in de kruipruimte, zestig vierkante meter: € 2.100. Merkbaar aan koude voeten en aan de vochtigheid in huis, minder aan de rekening.

HR++ glas in de achtergevel en de slaapkamers, twaalf vierkante meter: € 4.400, inclusief het aanpassen van de kozijnen. In de voorgevel zat al dubbel glas uit 1998. Dat telt voor het label nauwelijks mee, en vervangen levert te weinig op om de kosten te verantwoorden.

Dakisolatie van binnenuit op de zolder: € 3.800. Hier haken de meeste mensen af, omdat de zolderkamer er tien centimeter kleiner van wordt en er een week overlast bij hoort. Wordt het dak toch vervangen, dan zit isoleren er voor een fractie van dat bedrag bij in.

Bij elkaar zat die eigenaar op ruim € 12.000 en ging het label van F naar C, zonder dat er aan de verwarming iets veranderde. Een warmtepomp kwam pas daarna in beeld, en dat is ook de goede volgorde: een warmtepomp in een ongeïsoleerd huis is een dure manier om het koud te hebben.

Op isolatie zit subsidie via de ISDE. Sinds 2023 krijgt u die ook bij één maatregel, maar bij twee of meer maatregelen binnen twee jaar is het bedrag per vierkante meter het dubbele. Voor dit huis scheelde dat ongeveer € 2.300. Daarom loont het om de spouw en de vloer in dezelfde periode te laten doen in plaats van met drie jaar ertussen.

Laat na afloop een nieuw label opnemen. Slaat u dat over, dan staat in het register nog steeds die F, en dan heeft u voor twaalfduizend euro geïsoleerd voor een koper die het op papier nergens terugziet. Die nieuwe opname kost weer een paar honderd euro. Op dat bedrag moet u als laatste beknibbelen.

Verder zijn er tochtstrips, radiatorfolie en een brievenbusborstel. Bij elkaar een uurtje werk en misschien € 150. Aan uw label verandert dat helemaal niets, want die dingen zitten niet in de berekening. Aan uw gasrekening en aan hoe het in februari in de gang voelt, wel. We noemen het hier, want voor wie geen twaalfduizend euro heeft liggen is dat het eerlijkste antwoord.

Krijgt u het terug in de prijs?

Hier moeten we voorzichtig zijn, want dit is waar makkelijk te veel wordt beloofd.

Wij hebben in de Zandweerd binnen anderhalf jaar twee tussenwoningen verkocht die op de plattegrond bijna gelijk waren. De ene had label C na een verbouwing, de andere label F. Het verschil in verkoopprijs kwam uit op ongeveer € 12.000. De eigenaar van de eerste woning had daar € 12.000 aan isolatie in gestopt. Hij kreeg het er dus uit, en meer ook niet.

Wat wel verschilde, was de belangstelling. Op de woning met label C kwamen in de eerste week veertien bezichtigingen, op die met label F negen, en bij die negen ging de helft van de vragen over de energierekening. Dat is één paar woningen en dus geen bewijs; het is wat wij hebben gezien.

De conclusie die wij eruit trekken: isoleren om te verkopen levert zelden geld op. Isoleren omdat u er nog acht jaar woont, levert wel iets op, en dan is de betere verkoop later een bijvangst. Verkoopt u volgend voorjaar, dan is uw geld beter besteed aan de dingen die op de foto’s te zien zijn.

Of u het terugverdient, kunnen wij niet voor u uitrekenen, en iedereen die dat wel doet, rekent met aannames. Het hangt aan de gasprijs over vijf jaar, aan hoe lang u blijft wonen en aan de vraag of u die zolder toch al zou aanpakken. Wij zijn makelaars, geen energieadviseurs. Wat wij kunnen zeggen is wat kopers aan tafel vragen en wat een woning met een bepaald label in deze stad heeft opgebracht.

Wilt u weten waar u nu staat, kijkt u dan eerst op ep-online.nl. Daar staat het label van uw woning, met de datum en de geldigheid erbij. Dat kost niets en het duurt een minuut, en u komt er verder mee dan met de folder die deze maand op de mat viel.