Wat er in een taxatierapport staat, en wat niet

Een taxatierapport is niet voor u geschreven. Het is geschreven voor een acceptant bij een geldverstrekker die het huis nooit zal zien en die alleen wil weten wat dit pand oplevert als deze mensen niet betalen. Zodra u dat weet, valt de rest van het rapport op zijn plaats.

De meeste mensen slaan zo’n rapport open bij de bladzijde met het getal en doen het daarna dicht. Dat is jammer. Op die bladzijde staat het minst interessante deel.

Wie het maakt en waar hij aan vastzit

Een taxatie voor een hypotheek mag alleen worden gemaakt door een taxateur die is ingeschreven in het NRVT, in de kamer Wonen. Dat register stelt eisen aan zijn opleiding en aan wat hij jaarlijks bijleert. Er hangt ook een tuchtcollege aan, waar een opdrachtgever een klacht kan indienen. De taxateur mag geen belang hebben bij de uitkomst: hij mag de woning niet in de verkoop hebben, niet bemiddeld hebben bij de koop en er zelf niet in geïnteresseerd zijn. Bij ons betekent dat concreet: een huis dat wij verkopen taxeren wij nooit zelf. Ook niet als de koper erom vraagt en het sneller zou gaan.

Daarna gaat het rapport naar het NWWI, dat het valideert. Dat is een echte controle: op de gebruikte referentiepanden, op de onderbouwing en op de vraag of de waarde uitlegbaar is. Krijgt de taxateur vragen terug, dan moet hij die beantwoorden voordat het rapport bruikbaar is. Reken daar twee tot drie werkdagen voor, boven op de tijd die het opstellen kost.

De onderdelen, en wat elk deel waard is

Voorin staat de opdracht en het doel. Daar leest u voor wie het rapport is gemaakt en welk waardebegrip is gebruikt. Meestal is dat de marktwaarde vrij van huur en gebruik, per een genoemde peildatum. Zit er een huurder in, of gaat het om een uitkoop bij een echtscheiding? Dan kan de waarde in bewoonde staat gelden, en dat scheelt fors. Kijkt u dus altijd of het waardebegrip past bij waar u het rapport voor nodig heeft. Een rapport voor het ene doel is voor het andere vaak onbruikbaar.

Dan de beschrijving van de woning, met de oppervlakte volgens de meetinstructie. Hier schrikken mensen. De honderddertig vierkante meter uit de verkoopadvertentie van tien jaar geleden wordt in het rapport soms honderdachttien. Dat komt door de meetregels. Onder een schuin dak telt alleen mee wat hoger is dan anderhalve meter. Een onverwarmde aanbouw telt niet als woonoppervlakte maar als overige inpandige ruimte, en een trapgat van meer dan vier vierkante meter gaat er per verdieping af. Het huis is niet kleiner geworden. Er wordt alleen op één manier gemeten, wat het hele punt is.

Daarna komt de onderhoudstoestand, per bouwdeel beoordeeld, met apart de kosten die binnen twee jaar noodzakelijk zijn. Dat laatste getal is belangrijker dan het lijkt. Komt het boven ongeveer 10% van de waarde uit, dan wil de geldverstrekker er een bouwkundig rapport bij, en soms een bouwdepot. Bij een huis dat aan de buitenkant nog prima oogt, kan een dak dat aan vervanging toe is dus het hele financieringstraject veranderen.

Blader door naar de referentiepanden

Het hart van het rapport is de onderbouwing met referentiepanden. Dat zijn drie verkochte woningen die op de getaxeerde woning lijken, met de verkoopdatum en de transactieprijs erbij. Per pand staat erbij waarom het vergelijkbaar is en waarop het afwijkt. Wie wil weten of een taxatie deugt, leest deze bladzijde en niet de bladzijde met het getal.

Achterin staan de bijzondere omstandigheden. Erfpacht, een VvE met een tekort in het onderhoudsfonds, een monumentenstatus, publiekrechtelijke beperkingen, een bestemming die niet is wat u dacht. Dit is de bladzijde die het vaakst wordt overgeslagen en die af en toe de duurste is.

Lees het niet als een keuring

Het zegt niet dat het huis in orde is. Er wordt niets opengemaakt. De taxateur loopt rond, kijkt op zolder en steekt zijn hoofd in de kruipruimte, en verder gaat het niet. Staat er dat de fundering geen bijzonderheden vertoont, lees dat dan als: niets te zien geweest op die middag. Wie wil weten of het huis heel is, moet er een bouwkundige bij halen. Voor ongeveer hetzelfde bedrag krijgt u dan een ander soort antwoord.

Wat ú zou moeten betalen, staat er niet in. Marktwaarde is wat de woning tussen willekeurige partijen zou opbrengen. Of dit huis dat bedrag voor u waard is, hangt af van dingen die niet in een model passen: de school om de hoek, de reistijd naar uw werk, uw moeder die twee straten verderop woont.

Het zegt niets over wat het over vijf jaar waard is. Elk rapport is een momentopname met een peildatum erbij, en bij de meeste geldverstrekkers zes maanden bruikbaar.

En het is niet uw WOZ-waarde, al worden die twee bij ons aan de balie wekelijks door elkaar gehaald. De WOZ wordt door de gemeente bepaald met een model, per 1 januari van het voorgaande jaar, en er komt geen mens bij u binnen. Hij loopt dus achter en hij kijkt anders. Komt de WOZ € 40.000 lager uit dan de taxatie, dan heeft niemand zich vergist. Het zijn twee getallen met een ander doel en een andere peildatum. Voor de erfbelasting telt juist wel de WOZ, en voor uw hypotheek juist niet.

De buren komen er nauwelijks in voor en geluid helemaal niet. Een taxateur die op dinsdagochtend om elf uur langskomt, hoort de school niet uitgaan en staat niet in de file die daar om half zes ontstaat. Gaat u er zelf nog een keer heen, op een ander tijdstip.

En het rekent uw eigen smaak niet mee. De keuken waar u € 30.000 in heeft gestoken, telt niet voor € 30.000 mee. Hij telt mee voor wat een gemiddelde koper er extra voor over heeft, en bij een uitgesproken keuze is dat vaak minder dan de helft. Datzelfde geldt voor een zwembad in de tuin, dat voor een deel van de kopers eerder een nadeel is.

Kan het ook zonder taxateur?

Sinds een paar jaar accepteren veel geldverstrekkers bij een lage lening ten opzichte van de waarde een modelwaarde in plaats van een taxatie. Een rekenmodel schat de waarde dan op kenmerken uit de registers en op verkopen in de buurt. Een paar tientjes, en er komt niemand langs.

Dat werkt goed bij een doorsnee tussenwoning in een wijk waar er honderd van staan en er elke maand een verkocht wordt. Het werkt slecht zodra uw huis afwijkt. Een model weet niet dat de vorige eigenaar de zolder heeft uitgebouwd zonder dat te melden. Het weet ook niet dat de keuken uit 1985 is. Bij een woonboerderij in Lettele of een herenhuis in het Bergkwartier komt er iets uit dat tienduizenden euro’s naast de werkelijkheid kan zitten, beide kanten op.

Onze regel is simpel. Leent u ruim onder de waarde en is uw huis een doorsnee woning, neem dan de modelwaarde en bespaar het geld. In alle andere gevallen laat u iemand komen.

Waarom de waarde zelden gelijk is aan de koopsom

In de praktijk komt de waarde vaak op de koopsom uit, en daar zit een reden achter. Een prijs die tot stand is gekomen tussen twee onafhankelijke partijen die allebei goed geïnformeerd waren, is het beste bewijs van marktwaarde dat er bestaat. De taxateur kent die prijs en mag hem meewegen.

Komt de waarde er niet op uit, dan is dat een signaal dat u serieus moet nemen. De referentiepanden zijn verkocht in de maanden ervoor, dus in een snel stijgende markt kijkt het rapport altijd een beetje achteruit. Bood u in het voorjaar fors over, dan kan het rapport in mei nog niet weten wat er in april is gebeurd. Die transacties staan pas bij het Kadaster als de overdracht is geweest.

Wat u dan kunt doen is beperkt en het is goed om dat vooraf te weten. U legt het verschil bij uit eigen geld, u gaat terug naar de verkoper om over de prijs te praten, of u gebruikt uw financieringsvoorbehoud. De taxateur vragen om er nog eens naar te kijken werkt alleen als u iets aandraagt wat hij niet had. Een verkocht huis in dezelfde straat dat hij heeft gemist, bijvoorbeeld, of een aanbouw waar hij overheen heeft gelezen. Een tweede taxateur inschakelen mag, maar de geldverstrekker weet dan dat er al een rapport ligt.

En toch laat u hem maken

Na alles wat er niet in staat, zou u bijna vergeten waar zo’n rapport wél goed voor is. Het geeft u een waarde waar een geldverstrekker of de Belastingdienst mee uit de voeten kan. Het legt vast in welke staat het huis op een bepaalde datum verkeerde. Bij een echtscheiding of een nalatenschap blijkt dat jaren later nog van belang. En het dwingt iemand met een aansprakelijkheid om zijn oordeel op papier te onderbouwen, wat een gesprek aan de keukentafel nooit doet.

Af en toe staat er iemand aan de balie met een rapport uit 2021, met de vraag of dat nog geldt. Dat geldt niet, en het is ook niet even bij te werken: een taxateur mag een oud rapport niet ophogen, hij moet opnieuw langskomen en opnieuw meten. Dat is vervelend als u haast heeft. Maar er heeft dan wel iemand in uw kruipruimte gestaan voordat dat getal op papier kwam, en daar betaalt u voor.